O crescimento do mercado de aluguel no Brasil tem gerado dúvidas entre proprietários e inquilinos sobre os direitos relacionados à posse de imóveis.

Segundo o IBGE, divulgado em dezembro de 2024, mais de 42 milhões de brasileiros vivem em imóveis alugados. Esse número representa uma em cada cinco pessoas no país.

Com o aumento da locação, surge uma preocupação recorrente: um inquilino pode se tornar dono de um imóvel alugado por meio de usucapião?

O que é a usucapião e por que ela não se aplica a contratos de aluguel

A usucapião é um instituto jurídico que permite adquirir a propriedade de um imóvel após ocupá-lo de forma contínua, pacífica e com intenção de dono por um longo período.

No entanto, segundo o advogado Danniel Fernandes, especialista em direito imobiliário, consumidor, contratual e tributário, a regra é clara: contratos de locação ativos impedem esse tipo de reivindicação.

“A usucapião não se aplica quando existe um contrato de aluguel vigente. A posse do inquilino é consentida, temporária e precária, o que inviabiliza o requisito central da usucapião: a posse como se dono fosse”, explica Fernandes.

Por que o contrato formal protege o proprietário

Segundo o especialista, o simples fato de existir um contrato de locação demonstra que o locatário reconhece a propriedade do dono.

“A relação entre locador e locatário é regulamentada pela Lei do Inquilinato, e o inquilino nunca possui o chamado ‘animus domini’, ou seja, a intenção de ser proprietário do bem”, afirma Danniel.

Além disso, recibos de aluguel, vistorias e demais documentos servem como provas de que o imóvel está sob contrato regular, o que reforça a segurança jurídica para o proprietário.

Quando há risco real de usucapião?

De acordo com Fernandes, a possibilidade de um inquilino tentar pleitear a propriedade por usucapião só começa a existir em casos muito específicos.

Entre os cenários de risco estão:

• Ocupação prolongada sem contrato formal por anos

• Abandono total por parte do proprietário

• Imóveis com herança informal, sem inventário ou regularização

• Situações de moradia prolongada, sem oposição, em áreas irregulares

Mesmo nesses casos, o especialista alerta que os processos são longos, exigem documentação robusta e, geralmente, envolvem muitas etapas judiciais.

“A Justiça exige comprovação sólida de que o ocupante agiu como proprietário de fato e de direito, sem oposição durante o período legal”, destaca Fernandes.

Cuidados recomendados aos proprietários

Para evitar qualquer risco, o advogado recomenda que os proprietários mantenham contratos sempre atualizados, exijam recibos de pagamento, realizem vistorias periódicas e guardem todos os registros de comunicação com os inquilinos.

Essas práticas não só garantem segurança jurídica como também evitam conflitos futuros.

Para os inquilinos, quais as possibilidades?

A usucapião pode ser uma alternativa apenas em casos fora do contexto de locação formal. Exemplos incluem ocupação de imóveis abandonados, heranças sem regularização ou terrenos com posse prolongada e ininterrupta.

“No caso de locações regulares, a resposta é direta: o inquilino não tem direito à usucapião apenas por morar no imóvel. O contrato protege ambas as partes”, conclui Danniel Fernandes.