Esse número é a metade do que a cidade arrecadou com esse imposto em 2025: foram R$ 4,7 milhões com ITBI de integralização, distribuídos em 360 processos, informou a secretária municipal da Fazenda, Magda Bez. Cortar a alíquota pela metade significa, no papel, abrir mão de um recurso milionário, mas, segundo a pasta, a aposta é que o desconto atraia operações que hoje ficam pelo caminho.

“A expectativa é que essas operações sejam levadas a registro tão logo efetivada a integralização que, além da segurança jurídica para o contribuinte, aumenta a arrecadação para o município”, afirmou Bez. A lógica, portanto, é trocar uma alíquota maior sobre poucos por uma alíquota menor sobre muitos.

A secretária municipal pontua que a medida responde à reforma tributária, que deve “impactar a arrecadação dos municípios, e estabelecer estratégias para incrementar as receitas próprias é dever da gestão municipal.”

Bez ressaltou que a cidade revisou as leis tributárias em 2025, além da planta de valores. O ITBI da integralização entra como mais uma peça desse rearranjo e mira um público específico: o proprietário que decide tirar o imóvel do próprio nome e colocá-lo dentro de uma empresa.

Quem de fato paga esse imposto

A integralização não é, em regra, tributada. A Constituição prevê (artigo 156, § 2º, I) que o ITBI não incide sobre imóveis incorporados ao patrimônio de uma empresa para realização de capital. A imunidade, porém, tem uma exceção e é ela que define o alcance real da medida.

“Paga ITBI na integralização quem está em uma situação não abrangida pela imunidade constitucional. Isso ocorre especialmente quando a pessoa jurídica adquirente tem atividade preponderante de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil”, explicou a advogada tributarista Carla Simon, professora do curso de Direito da Uniavan.

Ela aponta que a alíquota de 1% não beneficia todo mundo que integraliza, mas sim quem não está protegido pela imunidade, em especial as holdings de administração e locação, as incorporadoras e as demais empresas do setor imobiliário. O que separa um grupo do outro é um critério de receita, não o rótulo da empresa.

“O filtro geral está no artigo 37 do Código Tributário Nacional: considera-se preponderante a atividade quando mais de 50% da receita operacional da empresa decorre da compra e venda de imóveis, da locação ou da cessão de direitos”, detalhou Simon. Para empresas já em funcionamento, examinam-se os dois anos anteriores e os dois posteriores à aquisição; para as recém-constituídas, os três anos seguintes.

A tributarista faz uma ressalva que muda o jogo em Balneário Camboriú: a lei municipal também considera tributável a sociedade constituída exclusivamente para administrar bens imóveis — o desenho típico das holdings patrimoniais puras. “Não basta olhar apenas o nome ‘holding‘, o CNAE ou o objeto social. O que importa, em princípio, é a receita efetivamente apurada”, disse.

É esse recorte que explica por que a secretária afirma que a redução vale “sem distinção de atividade” — alcança qualquer integralização tributável mas, na prática, quem mais recolhe são as estruturas imobiliárias. A advogada lembra que nos municípios da região litorânea, um ponto percentual faz diferença.

“Representa R$ 10 mil para cada R$ 1 milhão de base tributável”, calculou ela. Em uma base de R$ 5 milhões — valor nada excepcional em uma cidade que tem o segundo metro quadrado mais caro do país —, a economia imediata chega a R$ 50 mil.

É esse tipo de cifra que a prefeitura acredita ser capaz de puxar para o cartório operações hoje represadas, e é também o que dá dimensão ao segundo ponto que a tributarista aponta, o do imóvel avaliado acima do capital que entra na empresa.

O excedente e a insegurança que ronda a operação

Nem todo valor integralizado é imune, e é justamente sobre a parte que excede o capital social que a alíquota de 1% tende a incidir. O Tema 796 do Supremo Tribunal Federal fixou que a imunidade do ITBI só alcança o valor efetivamente destinado ao capital, deixando de fora o excedente.

“Se o imóvel for conferido à empresa por R$ 5 milhões e o ato societário destinar R$ 3 milhões ao capital social e R$ 2 milhões à reserva de capital, os R$ 2 milhões excedentes não ficam protegidos pela imunidade”, explicou a advogada tributarista Carla Simon. Segundo ela, é sobre essa parcela tributável que o 1% de Balneário Camboriú deve morder, em um desenho que não se confunde com a disputa sobre a base de cálculo do imóvel.

Há ainda um segundo foco de insegurança, mais amplo, que paira sobre integralizações feitas agora: o Tema 1.348 do STF, que vai definir até onde vai a imunidade quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante, ainda não teve tese final fixada.

“O risco é mais relevante para quem integralizar o imóvel agora, deixar de recolher o ITBI e confiar exclusivamente em uma futura decisão favorável”, disse Simon. Se o STF admitir a tributação, poderá haver cobrança com acréscimos; no sentido inverso, quem pagar o 1% e for beneficiado por uma decisão de imunidade mais ampla poderá pedir restituição.

“A alíquota reduzida cria uma alternativa mais conservadora para quem precisa concluir a reorganização patrimonial agora e não quer assumir o custo e o risco de uma discussão judicial”, afirmou.